Gayrimenkul Hukuku TMK kapsamında yer alan, ev, arsa, bina, tarla gibi taşınmazların düzenlenmesi için getirilmiş hukuk dalıdır. Avukatlık mesleğinde her ne kadar hukuki olarak bir ayrım olmasa da her avukatın uzmanlaştığı alanlar birbirinden farklılık göstermektedir. Bakırköy Gayrimenkul Avukatı Kemal Yıldırım’ın da uzmanlık alanlarından bir tanesi gayrimenkul davalarıdır.

Bakırköy Gayrimenkul Hukuku Avukatı Kemal Yıldırım tarafından gayrimenkul hukuku kapsamında müvekkillerine sağlanan hizmet konuları şu şekildedir;

1. Tapu işlemleri
2. Kira sözleşmeleri
3. Kiracı tahliyesi davaları
4. Kira sözleşmesi
5. Gayrimenkul finansmanı
6. Yabancıların mülk edinmesi
7. Alım ve satım sözleşmeleri
8. Hukuki durum tespiti
9. Yapı ve inşaat sözleşmeleri
10. Tapu iptali ve tapu tescili
11. Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi
12. İpotek ve satışa ilişkin davalar

Gayrimenkul davaları günümüzde kiraların da artması ile en sık görülen dava çeşidi olmaya aday olmuştur. Bu kapsamda çeşitli taşınmazlar ile ilgili tüm yaptırımlar kanun ile sabittir. Genel duruma bakıldığında en sık karşımıza çıkan gayrimenkul davaları şu şekildedir;

1. İzaley - i Şuyu Davaları : Bu davalar ortaklı olarak işlev gören taşınmaz mallarda ortaklığın sonlanması için açılmaktadır.
2. Tapu Davaları : Emlak hukuku olarak da geçen gayrimenkul hukuku kapsamında ele alınan konulardan biri de tapu davalarıdır. Tapu davalarının içeriğinde tapu iptal davası ve tapu tescil davaları değerlendirilir
3. Kamulaştırma Davaları : Belediye ve kamu kuruluşlarına karşı açılabilecek olan kamulaştırma davalarının kapsamı özel mülk olmaktan çıkıp kamu mülkü haline getirilmek taşınmazların iptali için itiraz davaları şeklinde yürütülmektedir
4. İstihkak Davaları : İstihkak davaları, taşınmazın haksız olarak ihlal edilmesi sonucu açılabilen davalardır. Asliye Hukuk Mahkemelerince görülen bu gayrimenkul hukuku davalarında söz konusu taşınmazın sahibi herhangi bir ihlal sebebi ile avukat vekâletini kullanarak mahkemeye başvurabilir.
5. Kira Davaları : Belki de gayrimenkul hukuku içinde gelişen ve günümüzde en sık karşılaştığımız dava çeşidi kira davalarıdır. Söz konusu ev kiralarının artması sonucu hak kaybına uğrayan kiracılar veya ev sahipleri olabilmektedir. Kira davaları Haksız tahliye, kira artışı, sözleşmeye uyulmaması gibi durumlarda hem ev sahibi hem de kiracı tarafından açılabilir.

Kiracının tahliyesi konusunda pek çok sebep ve bu sebeplerin ortadan kaldırılması için kanun hükmünce belirlenmiş maddeler bulunmaktadır.

Bu bağlamda yapılacak tahliyeler için taşınmazın sahibi ve kiracı arasında yapılan sözleşmenin tarihinin sona ermesi gerekmektedir. Fakat yapılan sözleşme tarihinin bitimine 15 gün kala mülk sahibi kiracıya ihtarname göndermez veya kiracı çıkacağını bildirmez ise kira sözleşmesi kanun hükmünce 1 kira dönemi boyunca sözleşme uzatılmış sayılır.

Mülk sahibinin ilk kira sözleşmesini bitiminden itibaren 10 kez yenilenerek devam ettirmiş olması ve 10. Yenilenmenin bitişine müteakip sona erdirme hakkı bulunmaktadır.

Mülk sahibi kendi, alt soyu veya üst soyunun gereksinimi ile kiracı tahliyesi yapabilir. Fakat bu durumda en az 3 yıl boyunca söz konusu mülkü başka bir kiracıya kiralamaması gerekmektedir. Bu üç yıl dahilinde ev sahibinin evi başka birine kiraladığı tespit edildiği takdirde, eski kiracısına bir senelik kira bedeli kadar tazminat ödemek durumunda kalır.

Kiralık ev mevcut kiracının barınamayacağı düzeyde yapım gerektiriyor ise ev sahibi bir ay önceden yazılı ihtar ile kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Fakat söz konusu durumda inşaat tamamlandığında öncelik eski kiracıya verilmediği takdirde yine bir senelik kira bedeli tazminatı söz konusu olmaktadır.

Kiracı iki kira dönemi boyunca ödeme yapmadıysa ve ev sahibi iki kez yazılı ihtarda bulunmuşsa, tahliye hakkı mevcuttur.

Taşınmazın sahibi değiştiğinde söz konusu sözleşme yeni mülk sahibi ile devam edecektir. Yeni mülk sahibi ihtiyaç sebebi ile kiracıyı çıkarma hakkına sahiptir.

İcra borcunu ödemeyen kiracı söz konusu konuttan 30 gün içerisinde tahliye edilebilmektedir.

Gayrimenkul davalarında tarafların haklarını çok iyi bilmeleri gerekmektedir. Hepimizin elinin altında internet olsa da bu denli teknik bilgi içeren konularda kısıtlı bilgi sahibi olabiliyoruz. Bu sebeple dava konularında derin bilgi ve tecrübe sahibi avukatlar ile çalışmak gayrimenkul davanız üzerinde size bir artı olarak geri dönecektir. Çünkü gayrimenkul avukatının yaptığı sözleşmeler, hazırladığı kontratlar müvekkiline uygun ve talepleri doğrultusunda gerçekleşmektedir. Olası hak kaybı durumlarında da uzman bir avukat müvekkilinin duruşmadan en karlı kişi olarak çıkması ve mağduriyetinin giderilmesi için hukuk çerçevesinde elinden gelenin en iyisini yapacaktır. Bu bağlamda gayrimenkul hukuku alanındaki davalarınız hakkında bilgi almak ve dava sürecini yürütmesi için Bakırköy gayrimenkul hukuku avukatı Kemal Yıldırım’a ulaşabilirsiniz.